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案情
黄律师:
我和某人签订了二手房的买卖合同，约定将我名下的一套房屋出售给他。后由于国家宏观调控政策的出台，我的这套房屋所在区域的房价出现了不小幅度的下跌，对方反悔了，想要撕毁合同。我要对方继续履行，对方说合同履不履行是双方自愿的事情。他现在不愿意履行了，按照合同约定承担违约金就是了，没人可以强迫他履行合同。不知他的说法有无道理，难道依法签订的合同一点严肃性都没有了吗? 读者：乔先生
律师分析
按照约定全面履行合同义务是合同履行的一项基本原则。按照有关法律法规的规定，除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外，无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约，如另一方坚决要求继续履行的，除事实上不能履行的情况外，应由合同双方继续履行。在履行义务的同时，另一方有其他损失的，应当赔偿损失。所以，你房屋的买家想支付一点违约金，就合理合法地违约，是不能得到法律的支持的。
另外，就算这个合同确实不能继续履行的，对方除支付违约金以外，还应赔偿因违约而给你造成的全部损失，包括直接损失和预期可得利益损失。其中房屋涨跌损失的确定，可参照以下方式：一、双方协商确定的，从其约定；二、双方不能协商确定的：（一）原则上可比照最相类似房屋的市场成交价（首先是同幢相同楼层及房型；其次是相邻幢同楼层及房型；再次是相同区域内房屋）与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；（二）无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。
最后，守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。
（作者黄可磊系本刊法律顾问、上海市东方正义律师事务所主任、律师）
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