|
案情
某房产开发公司与某实业公司于2004年初签署租赁合同，约定将开发公司名下的约200平米的办公用房出租给实业公司使用，租赁期限为2年，第一年月租金为5万元，第二年月租金为6万元，租赁保证金为12万元。
2006年初，实业公司因合同期满表示不再续租，要求投资公司退还12万元租赁保证金。然而，开发公司在核对其租金支付情况时，却发现一个重大问题，即由于其公司工作人员失误，在向实业公司催收租金时并没有按第二年租金标准执行，仍按5万元催收的，这样就造成开发公司12万元的租金损失。发现问题后，开发公司立即正式发函给实业公司，说明因失误少收租金的情况，要求将租赁保证金与少收的租金相抵。实业公司对此不予认可，因追讨保证金无果，于是将开发公司诉至法院，要求退还保证金。
审理
原告实业公司诉称，合同对租赁保证金的性质约定是明确的，在原告不存在违约、欠费的情况下，被告应如数退还。原告还认为，被告在第二年的催租通知上写明月租金为5万元，足以表明双方对第二年的租金标准进行了变更。现原告根据被告的催租通知，及时支付了租金及各项费用，合同期满，被告拒绝退还保证金，没有依据。
被告开发公司在应诉的同时提出反诉表示，租赁合同明确约定第二年租金为每月6万元，现由于其工作人员失误实际少收了12万元，所以就少收的租金理应从其保证金中扣除。当然，被告承认造成少收租金的原因是其工作人员失误所致，但此失误并非是被告要变更租金标准的真实意思表示，该催收通知上仅有部门签章，没有代表被告法人真实意思的公章，况且被告发现失误情况后，立即发函给原告对其下属部门工作的失误作了否定，所以被告要求法庭撤销其下属部门因重大误解所发的5万元催收单，要求原告补足欠交租金。
本案双方虽各执一词，但经过努力最终以和解结案，即出租方开发公司退还6万元保证金给实业公司。
律师分析
目前，房产租赁市场比较兴旺，各种租赁纠纷也不断出现。本案的情况在现实操作中并非个案，律师在此建言广大读者，在签订房屋买卖合同或者租赁合同过程中，务必对合同履行中可能存在的风险预先防范，有必要请专业法律人士对合同内容把关审核。比如本案中，双方如果明确约定任何事项的变更或者补充均应达成书面协议，否则应按原书面合同履行。这样，就不会发生本案中合同变更的说法。当然本案最终能以和解的方式解决，对原被告双方而言还是比较理想的。
（作者李亚慧系上海市东方正义律师事务所律师）
|