福建房产网-万科降价引发鲶鱼效应长三角房价“迫降”

编者按 万科于8月底、9月初在长三角及广深等地掀起的降价潮，余波不仅至今未平，而且波澜起伏。万科就如同一条搅动房地产市场的鲶鱼，在打破了长三角原本的沉闷气氛的同时，还将“降价”还是“死扛”的难题留给了当地开发商。在潘石屹(博客)看来，万科在长江三角洲的胜利

，没有遇到任何开发商在市场上的任何抵抗，只是口头的谴责和抗议。

万科降价风暴刮过之后，越来越多的开发商开始追随万科，一些城市的房价(专题)出现明显松动。而邻近万科降价楼盘的二手房，不少业主出售房源的心理价位明显降低，挂牌量激增。

可见，万科降价的后续效应正在显现，余波或将持续较长一段时间。

一位消息人士向《第一财经日报》透露，万科降价的第二天，杭州数家地产老总碰过头，统一思想说不降价。于是，在9月初万科杭州最低“7.3折”正式打折的当天，杭州最大开发商绿城集团董事长宋卫平作了“代表发言”，明确表示绝不跟风降价：“四个楼盘在杭州楼市(专题)里面所占的地位、地段不敏感，数量在杭州的总量里面也不敏感，唯一就是万科的名声，如果是一个小企业降价，大家的关注度就没有那么高。”

但事实上，在万科强势降价的一周之后，就陆续有当地项目按捺不住而跟风降价，最低折扣达到7到8折，根据业内人士的估计。到10月份，更多仍在踌躇着以何种折扣价位开盘的开发商必将面临更为严峻的销售大战。

与杭州所遇到的“冲击波”相似，万科降价行动每扩展到一地都会毫无例外引发当地楼市阵痛：从珠三角到中部，再到上海、宁波、杭州、南京，当地楼市总是第一时间反馈出一连串质疑万科降价的言论，而之前的南京“价格门”以及之后的“松山湖会议”伪帖事件，更是将万科推向了舆论的风口浪尖。在降价事件延续2周之后，多方博弈正在舒缓，开始有房企(看看那些房企的困境)“明争暗降”，跟随万科的降价步伐。

万科就如同一条鲶鱼，打破了长三角楼市原本努力维持的表面上的平衡。

万科降价余波强劲

在杭州，于9月3日开始的原本为期12天的万科“青年置业计划”其实在活动第6日已然落幕。从9月7日开始，万科旗下三大打折项目魅力之城、白鹭郡南、白鹭郡东不再有预订、成交记录。而原本就只有17套尾房推出的逸天广场已经销售一空。

之前宋卫平振臂一呼，杭城的金都、广宇、钱江、坤和、广厦等本土公司也纷纷表示不会跟风打折，但是所谓的“价格同盟”很快出现了松动。

万科杭州打折一周之后，开始有开发商陆续跟进。实际的情况是，降价时间越晚，销售量便越少。“搅局者”杭州万科旗下的“逸天广场”折扣房100%售罄，另外两个项目的销售比例分别达到56.3%及50.6%。之后，9月10日开始打折的金城集团旗下优惠房几日内销售比例高达76%；后一天打折的休士卡纳项目销售比例为48%。到9月13日“南北·西岸”推出7到8折的折扣房，销售形势已经更为严峻。显然，在万科先发制人给杭州房价“制订新标准”之后，那些时隔半月才跟进的开发商已经没有那么容易出货了。

“‘西北·南岸’项目促销活动的第一天，蜂拥而至的购房者对折扣并不满意，只要有一名购房者询问‘能不能再便宜点’，立刻就会引起其他人跟着起哄，让售楼人员十分尴尬。”一位经历了该楼盘第一天促销现场的业内人士对《第一财经日报》表示。记者了解到，该开发商在一次性推出136套特价房之后，原本希望可以快速销售过半，但是最终该楼盘累计销售率不足15%。

“万科在很短的时间之内，几乎销售了自己所有能销售的房子。”SOHO中国董事长潘石屹在博客中如是评价万科降价事件。在他看来，万科在长三角的胜利，没有遇到任何开发商在市场上的任何抵抗，只是口头上的谴责和抗议。而万科却拿走了市场份额、销售额，把已经调低的市场房价的预期留给这些城市的住宅开发商自己去打架！

按照杭州一位业内人士对本报记者的评述，现在虽然仍有开发商坚决不同意降价的做法，但是暗地里的成交价格已经出现下滑，报价与实际销售价格出现的偏差愈来愈大。如果这种形势延续到10月中旬的房交会，一些推迟开盘的新盘必将以更低的折扣“贴身肉搏”，以获取成交。

一些杭州开发商在“零成交”的同时痛苦坚守“远离万科，远离降价”论调，但更多的开发商却选择借着万科“降价”的梯子下台阶。

“这场‘大战’好就好在万科、大华、金地三家本质上没有互相打价格战，而是通过有效的工作将全上海的注意力、资源分配都吸引到浦东的锦绣、三林、北蔡板块上了。”上海大华集团知情人士对本报记者评述称。他所指的“大战”即是当万科于三林板块的楼盘开始打折促销之后，周边的楼盘并没有坐视旁观，而是与万科的项目定价“精密咬合”。

楼市“迫降”

据万科提供的资料显示，自8月30日上海万科推出促销活动以来，截至9月7日，一周之内万科三家公司累计认购金额已近10亿元。从回笼资金的角度看，万科取得了极大成功，正如万科内部人士所言：“生存是第一位的，困难是暂时的。”而对于其他公司来说，与其一味谴责万科，不如降价突围来得实际。

事实上，长三角绝大部分板块近期的成交量都令人沮丧。南京市“网上房地产”9月13日到15日的数据显示，南京市中秋三天共售出9套房，而2007年9月份日均成交量333套。就在南京楼市成交量逐月萎缩的同时，市场的供应量却在上升。数据显示，南京市商品住房待售量为4.1万套。根据南京市房产局产权处透露的消息：有近20家楼盘9月份领取了销售许可证。“狼多肉少”，预示着竞争态势必将进一步恶化。

在日益惨淡的成交面前，上海一家开发商因为万科在南京的降价策略而进退两难。“万科曾经在深圳等其他市场也悄悄降价过，但是这次如此大张旗鼓，令周边开发商一度不知如何应对。”该开发商对本报记者坦言。

该集团最终决定将集团在南京的项目打折促销，为了防范大规模的退房风险，他们预备与销售公司联手“暗降”，但是这种方式只能作用于少量盘或是“尾盘”的促销，而不适合大举推盘，所以，他们近期仍在寻求最佳的降价路径。

从目前南京所遇到的情况来看，万科河西楼盘降价之后，南京的江宁、江北分别都出现了“冒尖”打折促销的楼盘，其中江宁恒大集团旗下项目低于政府核价2000元/平方米开盘，又反作用于万科去年高价拿地的江宁楼盘，最终形成了相互掣肘的紧张态势。

“在杭州，连续数月除了促销楼盘之外，其他楼盘只要每天有2到3套的成交量，都可以进入成交楼盘前十名，因为还有诸多楼盘日成交连续挂零。”杭州一家营销公司资深人士对本报记者表示。

根据该营销公司的统计数据：本月13日到15日，杭州5城区总成交(行情论坛)135套，而这些成交量基本集中在几家明确降价的楼盘。“就在本地楼盘开始降价之后，他们的成交量都从个位数开始有缓慢突破，最高增长至日成交近20套的数量。同时，那些推迟了开盘的‘大多数’，如果不降价，开盘也没有销售量；但是若降价，既不能太过‘露骨’，又要具有吸引力，这个尺度也太难把握。”上述人士对本报记者称。 (来源：第一财经日报作者：郝倩)