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房地产业：进入长期价值投资区间 |
2008年08月11日
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近日，房地产成交量在低水平上维持平稳或小幅波动：上海房地产成交持续缩量，周边的杭州、苏州、无锡在前期下调之后略有回升；北京及比邻的天津成交量环比上周均有下降，而青岛成交量继前期大幅萎缩之后显现平稳态势；由于前期跌幅过大，深圳成交量近来反弹动力较强。
房价调幅不会很深
国金、国信证券认为，房地产业在我国经济生活中举足轻重，牵一发而制全局，国家对于行业的调控政策始终以“稳定”为主调，这一点决定了此次房价下调的幅度不会很深，而是适当微幅下调，换言之，房价下调空间有限，且区域性调整并不改变房价整体的上升趋势。虽如此，此次调整的周期或较长，也就是说，行业销量会萎靡一个时期，这也是市场对调控政策的正常反应。中原证券研究机构的观点是，缩减开工、竣工规模将成为行业大部分公司下半年主动或被动的选择。在需求低迷的时节，缩减规模、减少供给能够加速行业调整周期，此次调整周期何时终结，这个问题将会在供需双方的博弈中明朗起来。
长期景气因素不变
国金、国信证券研究认为，下半年，新调控政策再出台的可能性较小，而已有调控政策悄然松动的可能性较大--政策的放松将会是行业走出低谷的契机。齐鲁证券研究机构则认为，下半年，固定投资相关增值税有下调的可能性，此外，住房信贷政策也有可能适当放松，尤其90平米以下首次住房和保障性住房的信贷政策放松的可能性较大。
如果说宏观政策面的改观助推行业中短期景气，而我国城市化进程和人口增长是支持行业发展的长足动力。招商证券研究机构认为，中国目前的城市化率是44.9%，未来城市化进程将会加速,并且以小城市人口向大城市流动和大城市人口郊区化为主要特征。在目前农村人口向城市流动的阶段，由于农村人口对城市商品房购买力有限，北京、上海、广州、深圳等大城市房价的涨幅并没有显著高出我国35个重点城市的平均涨幅。未来，随着小城市人口向大城市流动，以及大城市人口向郊区流动，北京、上海、广州、深圳及其郊区的房地产酝酿着投资机遇。
2009年后行业平稳回升可期
因此，房地产行业在度过了2008年调整年之后，2009年进入恢复性发展阶段，此后在一个相当长的时期内，行业都会平稳上升。但是，遵循行业发展规律，房地产行业的利润率水平也将会逐渐平稳下滑。行业正在步入成熟，那么，2008年的房产公司投资价值体现在哪些方面？海通研究机构认为，如果说在2007年看地产公司是看它的土地储备，那么2008年则是看它的预收款项，因为预收款项是公司有能力锁定的业绩，是一个明确的盈利指标；并且，预收款数量大的公司偿债能力强，相应地，其抗风险能力就强而且贷款空间大。国金证券研究机构则更为前瞻性地认为，虽然我国土地资金市场的非自由竞争状态决定了房地产行业的资源整合冲动和其金融属性短期内无法改变；但是未来，除了资源整合，内部管理将会是企业发展战略的侧重：发展不再完全取决于坐拥多少土地，而更多取决于于优秀管理所带来的高效率。
从中期报告所反映的情况来看, 2008年行业主流仍维持与2007年相当的高速增长，重点上市公司的市盈率目前在10-13倍之间，在这一估值水平下，行业已经进入长期价值投资区间，下半年，行业在A股市场上或有30-50%的反弹空间。券商研究机构较多地推荐了“保招万金”(保利地产，招商地产，万科，金地集团，金融街)和区域龙头。中信证券上周对杭州地产市场做了特别调研,认为具备“反周期”经营能力的滨江集团开始显现投资价值。（证券时报）
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