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北京拟推商品房预售资金监管 |
2008年06月30日 中国房地产报
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近日，北京市建委副主任苗乐如向本报证实，北京市将建立并推行预售资金监管制度，市政府将全程监管开发商预售资金使用的情况，并初步计划纳入第三方中介机构具体执行监管任务，防止开发商挪作他用。
“当前很多烂尾楼的存在都是因为开发商随意挪用预售资金造成的。所以我们出台这个政策，就是为了规范市场行为，保证开发项目能够正常进行，以确保消费者的利益不受侵害。”苗乐如对本报记者表示。
“但是由于政策尚在制定商讨阶段，因此距正式出台还将有一段时间。”苗乐如告诉记者，日前，建委已经广泛听取开发商的意见，大家对政策中应如何减少环节、保证效率及中介方如何承担相应责任等问题都提出了相关建议。
“预售融资”由来已久
据了解，在北京市建委酝酿建立和推行的预售资金监管制度设计中，初步计划将开发商的预售房款存入银行指定账户，并由第三方中介机构对开发商的预售款进行监管。建委将严格选择监管机构，明确其承担连带责任，形成对开发企业的引导和约束。
“建委出台这项政策的目的很明显，就是为了限制房地产投资过热，另外就是保证项目的安全性。因为现在很多开发商都会将预售得来的资金，马上转手去买其他地块，当一些资金实力较弱的开发商后续资金不足时，就出现了延期交房、甚至无法交房的烂尾现象。”明天地产业务总监贾玉鹏说。
中原地产华北区董事总经理李文杰也表示，一直以来房地产开发商财富积累都是以小搏大，滚动开发，靠房地产的预售款不断滚动。这一模式在市场向好时有助于开发商不断扩大，但是也有部分开发商疯狂扩张令自己深陷困境。
据有关资料显示，2007年，北京市建委在全市范围内共查处涉嫌违规楼盘125个，处罚违法违规行为149起，处罚金额661万元，平均处罚4.4万元。
去年年初，被北京市建委曝光的“本岸”项目纠纷中，开发商延期交房近3年之久并最终“人间蒸发”。令人担忧的是，类似骗局屡屡上演。
“事实上，几乎每个城市都存在这样的情况：购房者辛辛苦苦积攒多年的买房钱却成了开发商手中任意支配的‘筹码’，所以加强预售资金的监管早就刻不容缓了。”全国工商联商业不动产专业委员会主任朱凌波说。
或对房企釜底抽薪
据记者了解，目前已有多个城市“先行一步”，出台了相应的预售资金监管细则。“济南、广州、南京等一些城市，在预售房资金监管方面都有很好的经验。所以这次政策制定肯定会借鉴他们的相关条例。”苗乐如说。
北京市建委拟推行预售资金监管制度的消息一经放出，便引发坊间热议。不少人士认为，在当前融资渠道不断受阻的状况下，禁止挪用预售资金无疑相当于釜底抽薪，将会导致开发商的现金流无法运转。
贾玉鹏表示，预售资金监管若能严格执行下去，便能在一定程度上预防开发商拆东墙补西墙的现象，逼迫开发商一步一个脚印、踏踏实实地进行项目开发。此外，也会加速行业的优胜劣汰，将一部分资金实力较弱的企业淘汰出局。
对此，朱凌波表示，监管制度并非要对开发商进行限制。根据美国和我国香港等地的经验看，预售资金交由律师行和监理行审批，同时根据要求查看工程进度，倘若开发商的确需要资金运作项目，监理行便会将所需资金打入所需支付的机构账户。
同时也有业内人士认为，北京的这一制度还在拟定阶段，监管主体（第三方）的权利义务、监管模式都有待细化，所以，政策短期内出台的可能性不大。
“政府部门也会综合考虑当前楼市成交量萎缩、开发商资金普遍较为紧张的现实。政策一旦实施，对市场影响甚大，因此短期内政府不会轻易实施。”该业内人士说。
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