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律师：对开发商的承诺确认后再签约 |
2007年07月09日 大连晚报
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辽宁法大律师事务所律师冯娜在本届夏季房交会上，向我市市民讲解了购买商品房常见的一些法律问题，她认为，市民在签订购房合同时，应该确认开发商在推销房屋时的一些模糊宣传。
◎购房者在签订合同时要确认开发商的广告宣传
冯娜说，一般开发商对外进行预售商品房的时候，都会做一些精美的印刷品，对楼盘的设施配套等作出了承诺，在实际交付的时候，经常会发生房屋实际情况与前期的宣传不符，尤其是在期房的销售中比较容易出现。可能很多购房者会有认识上的误区，认为开发商所谓的宣传都是合同中的一部分，即使没有载入合同中。
司法解释：对于广告的哪些宣传能够构成合同的一部分是有条件的，并不是所有的广告内容都对开发商具有约束力。首先是广告的内容应当是开发商就商品房规划内的房屋及相关设施所作的说明或允诺，是具体的。另外一个条件是对于开发商所作的承诺对双方订立商品房合同以及价格的确定有重大影响的。符合这两个条件的说明或允诺即使没有载入商品房的买卖合同中，这个合同条件对开发商也是具有约束力的。
冯娜建议购房者在签订合同时，要求开发商对模糊的承诺条件给予明确的约定。比如开发商在销售时对房屋是这样描述的，窗户是品牌的窗户，装修是高档的装修等，这些都是不明确的承诺。最好能够明确具体的品牌。再一个，购房者要购房的时候，要保留好相关的宣传资料，可能不会使用这些证据，但一旦发生纠纷的时候，这些资料可能会对你有所帮助。
◎对墙壁长毛等质量问题，法院不会轻易判决解除合同
冯娜说，曾经有一个购房者买了甘井子区的房屋，他的房屋墙体有裂缝，于是他拒绝开发商维修，要求开发商退房。但在法院审理过程中，经过鉴定，房屋不是主体结构问题，驳回购房者的申请。按照最高法院的司法解释有两种情况，第一种是房屋的主体结构存在质量问题，若经过鉴定主体结构质量有问题，按照最高法院的司法解释，这种质量问题购房者是可以退房的；因房屋质量严重影响正常使用，但通常是需要法院在根据案件的情况以及质量问题的严重程度采取具体措施。对于这两个质量问题之外的一些房屋质量问题包括像墙壁的裂缝、长毛等，法院是不会轻易判其解除合同的。
◎购房者可根据认购书的规定起诉违约开发商
有市民反映，在2003年的时候跟开发商签订了一个认购书，认购书中明确写明了所认购的房号、单价、面积，并交金额5万，该楼在2006年验收，但至今开发商不与购房者签订销售合同。
冯娜表示，2003年之后，房价的涨幅是比较大的。开发商对房屋的单价作出了认定，比如4000元，三年之后房屋增值，开发商可能由于这种原因，拒绝与购房者签订合同，购房者可以根据认购书的规定起诉开发商。
◎不管是买卖还是赠与都要缴纳税费
如果房子过户给同一个户口本上的亲属，也是需要缴税的。通常房屋的过户有几种方式：一种是买卖，要有交易税费；一种是赠与，也是要缴纳税费的。还有一种情况是继承，也可以达到过户的目的，而继承所缴纳的税费比较少，前两种所缴纳的税费都是比较多的。
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