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西工区刘先生问：我于2002年7月7日购买了一套商品房，合同约定房屋交付90日内取得房地产权属证书，否则，买受人不退房，出卖人按已付房价款的3％支付违约金。现在房屋交付已近五年，房产证也没有办好，我找开发商退房，他们说合同约定不退房，但可以承担违约金。这种情况能否退房？
大进律师事务所左鑫：合同的解除，是指在合同没有履行或没有完全履行之前，由于实现合同的条件发生变化，致使合同的履行成为不可能或不必要时，合同关系的当事人依据法律规定的条件和程序，提前终止合同的行为。根据《合同法》的有关规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；法律规定的其他情形。
就本案来说，你虽然和开发商在合同上约定，90天内未取得房地产权属证书，买受人不退房，出卖人向你支付违约金，但这并不能说明双方永远不能解除合同，因为这种约定是由于开发商的责任，导致你在规定的期限内不能取得房产证，开发商应承担责任。如果是由于开发商的责任，导致你无法办理房产证，你不仅可以要求解除合同，还可以要求开发商赔偿损失。因为开发商在合同约定的期限没有履行义务，在被允许推迟履行的合理期限内仍未履行，致使合同的目的不能实现，构成了根本违约。对此，应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第19条的规定，即“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。
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